Korea Real Estate Intelligence

GOLD OCEAN
BUILDING

Financial Simulation & Valuation

전략적 타당성 분석

홍대 에어비앤비 사업 수익성 분석 (PDF 원본)

숙박 유형별 가격 비교

월별 예상 가동률 추이

🛠️ 시뮬레이션 설정

총 운영 객실 수 (3층 건물)

1박 평균 객단가 150,000원

연평균 예상 가동률 75%

초기 투자비 (리모델링 등)

월 고정 운영비

월 예상 매출

₩0

월 예상 순수익

₩0

투자금 회수 기간

0개월

수익/지출 구조

연간 누적 순수익 전망

💡

전문가 인사이트: 3층 건물을 홍대에서 운영할 때는 각 층의 독립성을 보장하면서도, 루프탑 공간을 활용한 공용 공간 기획이 '독채형 에어비앤비' 가동률을 높이는 핵심 성공 전략입니다.

Building Situation Analysis

(현재) Current

각 층의 현재 월세(전환 전 기준)를 넣으세요. 에어비앤비 개선율(Rent Delta) 비교에 쓰입니다.

(계획) Plan (Maybe)

층을 클릭하면 용도가 순환합니다 — 🟠 에어비앤비 · 🔵 임대 · 🔴 주택 · 🟢 오피스. 층 추가·삭제와 세부 설정은 시뮬레이터 탭의 '층별 구성'에서 합니다.

➕

주택 거주 불가 이슈

🏠 아파트 이사 (전세)

대출 10~20억 예상

전세 대출 금액

은행 금리 선택 (전세)

직접 입력 %

월 이자: 0원

* 금리는 예시이며 직접 수정 가능

현재 월 실수령
(Current Net, As-Is)

0원

월세 합계 0원 − 전세 대출이자 0원

예상 월 순수익
(Projected Net Profit)

0원

전세 대출이자 반영: -0원/월

수익 차액
(Difference)

+0원

Final Asset Management

Gold Ocean Building
Financial Simulation

(현재 운영 객실 수: 0실)

Avg Occupancy

Current Profit

0원

Target Profit 원

총 투자금 = 내 돈 + 대출금

상세 견적

원

내 돈자기자본 0% 원

대출금이자가 붙는 돈 0% 원

두 금액을 더한 값이 위의 총 투자금이 됩니다 · 은행에서 말하는 LTV는 0%

총 투자금 0

대출 금리

관광진흥개발기금 2.25%

상환 방식

대출 기간 (년)

월 원리금 0원 (이자 0 + 원금 0)

내 건물 정보 · 실제 비용 Owner Inputs

고지서·계약서에 적힌 실제 금액을 그대로 넣으세요. 빈칸(0)이면 계산에서 제외됩니다.

› 운영비 —

월 고정 운영비 · 항목 추가·삭제·이름변경 자유

합계 0원/월

1박당 변동비 · 청소·세탁·어메니티 등

합계 0원/박

판매채널 수수료 · 예약 비중으로 가중평균

실효 수수료율 0%

› 세금 · 보유세 —

사업자 유형 · 소득세 계산 기준

적용: -

보유세 · 연 단위 고지서 금액

시가로 자동 추정 (끄면 고지서 금액 직접 입력)

재산세 (연)

원

종합부동산세 (연)

원

세율 · 공제

부가가치세율

지방소득세율 (산출세액 대비)

종합소득공제 (연)

원

건강보험료 (월)

원

건강보험료를 필요경비로 산입 (끄면 세후에 차감)

부가세 매입세액 공제 적용 (청소·유지보수 매입분)

소득세율 · 사업자 유형이 ‘단일세율’일 때만 적용 15%

부가세 (10%) 포함

재산세 추정 산식 · 고지서가 있으면 위에 직접 입력

시가표준액 비율

공정시장가액비율

통합세율

› 건물 · 운영 조건 —

건물 · 계약 조건

토지·건물 시가

원

연면적

평

실효 수수료율 (채널 비례조정)

감가상각 기간

개월

오픈 · 계절성

오픈 초기 공실 기간

개월

월별 계절지수

층별 구성 · 용도

3. 운영 비용 Operating Cost

월 고정 비용

원

1박당 변동비

원

Monthly Net Cashflow (After Tax)

0원

Analysis Ready

Floor Availability Simulation (30 Days)

총 매출 (Gross)0원

플랫폼 수수료 + 부가세-0원

총 운영비 (OPEX)-0원

영업 이익 (EBITDA)0원

금융 이자 + 소득세-0원

Rent Delta

Payback

0개월

전체 수입·지출 명세 (건물주 기준)

단위: 원 · 월 기준

1차연도 12개월 계획 (계절성 · 오픈 공실 반영)

Financial Analysis Report

Waiting for Sync...

포괄손익계산서 (Statement of Comprehensive Income)

Unit: KRW (Won)

Account (계정과목)	Monthly (Sim)	Year 1 (계절성·오픈공실 반영)
Total Revenue (매출액)	0	0
Of which: Rental Income (임대수입 · 공급가액)	0	0
(-) Cost of Goods Sold (매출원가)	0	0
Gross Profit (매출총이익)	0	0
Selling, General, & Admin (판관비)	0	0
Of which: Platform Fees	0	0
Of which: Utilities & Admin	0	0
Operating Income (NOI · 감가상각 전)	0	0
(-) Depreciation (감가상각비)	0	0
(-) Interest Expense (이자비용)	0	0
Pretax Income (세전이익)	0	0
(-) Income Tax (법인세 등)	0	0
Net Income (Accounting) *Diff due to Dep.	0	0

현금흐름표 (Cash Flow Statement)

영업활동 현금흐름 (Operating CF)	0
당기순이익	0
+ 감가상각비 (현금유출 없음)	0
− 전세보증금 대출이자	0
투자활동 현금흐름 (Investing CF)	0
초기 시설투자 (CAPEX)	0
+ 공사비 매입세액 환급	0
재무활동 현금흐름 (Financing CF)	0
장기차입금 증가	0
− 차입금 원금상환 (1차연도)	0
기말 현금 잔액 (Net Cash Change)	0

* 초기 투자(Year 0)와 1차연도 영업·상환을 합친 누적 현금흐름입니다.

투자 지표 분석 (Investment Analysis)

Cap Rate (자본환원율)

0.0%

NOI(에어비앤비+임대) / (토지·건물 + CAPEX)

ROE (자기자본이익률)

0.0%

(순이익 − 전세이자) / 자기자본

DSCR (부채상환비율)

0.00x

NOI / (원리금 + 전세이자)

Cash on Cash

0.0%

(NOI − 총부채상환액) / 자기자본

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