부가세는 11분의 1
1박 요금은 부가세를 포함한 값입니다. 처음에는 거기에 10% 를 곱했고, 지금은 10/110 으로 뺍니다. 예시 건물에서 이 한 줄이 매달 435,511원을 바꿉니다.
골드오션
보고서는 인쇄되는 순간가정이 고정됩니다.그래서 가정을 입력칸으로 바꿨습니다.
ABOUT · WHAT IT DOES
골드오션은 마포구 동교동의 상가·주거 겸용 건물 한 채를 두고, 층을 숙박업으로 바꾸면 매달 얼마가 남는지 계산하는 한 페이지짜리 도구입니다. 층마다 용도와 객실 수, 1박 요금, 가동률을 넣으면 운영비와 부가세, 종합소득세, 대출 원리금, 전세 대출이자까지 빼서 건물주 손에 남는 돈을 보여 줍니다. 감가상각은 세금을 셀 때만 뺍니다. 근거가 된 사업성 보고서 PDF 도 같은 페이지 안에 엽니다.
골드빌딩의 첫 버전입니다. 이 건물 하나만 알았기 때문에 쓸모 있었고, 같은 이유로 남에게 건넬 수 없었습니다. v2 는 이 건물의 이름을 지우는 데서 시작합니다.
01 — Simulator
숫자 하나를 바꾸면 전부 다시 셉니다.
- 총 투자금 = 내 돈 + 대출금이자와 원금 상환은 LTV 만큼의 대출금에만 붙습니다.
- 운영비는 목록입니다항목을 더하고 지우고, 부가세 매입세액 공제 여부를 줄마다 고릅니다.
- 층마다 30일 달력가동률만큼 칸이 찹니다. 70% 면 30칸 중 21칸입니다.
근거는 옆에 두고, 가정은 손에 쥐여 줍니다.
출발점은 10쪽짜리 사업성 보고서였습니다. 보고서가 하나로 정해 둔 값을 하나씩 입력칸으로 옮겼습니다.
- ① Source report
보고서를 그대로 띄운다
Research 탭은 ‘마포구 동교동 상업용 건물의 숙박업 전환’ 보고서 PDF 를 페이지 안에서 엽니다. 숫자를 바꾸다가도 그 숫자의 근거로 바로 돌아갈 수 있습니다.
- ② Floors
층마다 용도를 고른다
지하 1층부터 4층까지 층마다 에어비앤비·임대·주택·오피스 중 하나를 고르고, 숙박이면 객실 수와 1박 요금, 가동률을 넣습니다. 층은 위아래로 더하거나 지울 수 있습니다.
- ③ Statement
건물주 기준으로 한 줄씩
수입에서 부가세, 운영비, 감가상각과 이자, 소득세, 원금 상환을 차례로 빼서 ‘건물 전체 월 실수령’까지 내려갑니다. 줄마다 계산식이 붙어 있습니다.
- ④ Before vs after
바꾸기 전과 나란히
Situation 탭은 지금의 층별 월세와 계획한 용도를 두 채의 건물로 나란히 그립니다. 층을 누르면 용도가 돌아가고, 두 쪽의 월 실수령 차이가 아래에 나옵니다.
한 건물을 위한 여섯 개의 화면.
재무제표와 투자 지표, Situation 은 시뮬레이터와 같은 계산을 읽습니다. 값을 바꾸면 그쪽 숫자도 따라 바뀝니다.
3D 지구본첫 화면은 globe.gl 로 그린 밤의 지구본입니다. START 를 누르면 제목이 흐려지며 걷힙니다.
층마다 30일 달력가동률만큼 30칸이 찹니다. 배치는 입력값으로 정해져서, 값이 그대로면 달력도 그대로입니다.
첫해 12개월같은 달 열두 개가 아닙니다. 첫 석 달은 오픈 공실로 낮추고 달마다 계절지수를 곱합니다. 이 버전의 계절지수는 아직 가정값이었습니다.
재무제표포괄손익계산서는 월 시뮬레이션과 첫해를 두 열로 둡니다. 매출은 부가세를 뺀 공급가액으로 적습니다.
투자 지표Cap Rate·ROE·DSCR·Cash on Cash 를 계산식과 함께 보여 줍니다. DSCR 분모에는 이자뿐 아니라 원금과 전세 이자까지 넣습니다.
Data Viz 탭숙박 유형별 주중·주말 요금과 월별 가동률 추이를 차트로 봅니다. 값은 코드에 적어 둔 예시입니다.
모든 줄에 부가세 10/110종합소득세 6~45%지방소득세 10%재산세 자동 추정감가상각 60개월원리금균등 상환전세 대출이자관광진흥개발기금 2.25% 계산식이 붙습니다.
8월 31일의 커밋 하나가 계산 오류 아홉 가지를 고치고, 건물주 기준 재무 모델을 새로 얹었습니다.
이자는 빌린 돈에만
처음에는 투자금 전체에 이자를 붙였습니다. 지금은 LTV 만큼의 대출금에만 붙이고, 원리금균등과 만기일시 중 상환 방식을 고르면 실제 상환 스케줄이 따라옵니다.
소득세는 누진으로
세율 하나를 곱하지 않습니다. 개인은 6~45% 여덟 구간, 법인은 9~24% 네 구간에 지방소득세 10% 를 더하고, 임대소득도 같은 과세표준에 합칩니다.
고지서가 추정보다 먼저
재산세는 시가로 추정할 수 있지만, 그 값이 추정이라고 명세 아래에 적습니다. 고지서 금액이 있으면 자동 추정을 끄고 그 값을 넣으라고 화면이 먼저 말합니다.
평균 달과 첫해는 따로
명세는 평균 달 기준이고, 계절성과 오픈 공실은 12개월 계획표에서 봅니다. 성수기 가동률이 100% 를 넘으면 만실로 자르고, 그 때문에 빠진 매출을 표 아래에 적습니다.
저장이 막혀도 계산은 돈다
localStorage 가 막힌 브라우저에서는 예전엔 계산 전체가 멈췄습니다. 지금은 저장만 실패하고 숫자는 그대로 나옵니다.
4,047줄짜리 index.html 한 파일 · 빌드 없음
25번의 커밋 · 1월 15일부터 8월 31일까지
9가지 계산 오류를 커밋 하나로 수정
10쪽짜리 원본 보고서를 페이지 안에
8개 종합소득세 구간 · 개인 6~45%
- ROLE
- 리서치 정리 · 재무 모델 · 프런트엔드
- SUBJECT
- 마포구 동교동 상가·주거 겸용 건물 한 채
- UI
- HTML 한 파일 · Tailwind(CDN) · Chart.js · globe.gl
- CALC
- 브라우저 JavaScript · 0.01원 단위 · 입력값은 localStorage
- SOURCES
- 사업성 보고서 PDF 10쪽 · 2025년 소득세율표
- STATUS
- SHIPPED · INTERACTIVE
WHY
만들면서 스스로에게
만들면서 스스로에게
물은 것들.
왜 보고서를 계산기로 바꿨나요?
보고서는 가동률 하나, 1박 요금 하나, 금리 하나로 결론을 냅니다. 건물주가 묻는 건 늘 그다음입니다. 한 층만 월세로 두면? 금리가 오르면? 그래서 보고서는 근거로 옆에 두고, 보고서가 고정한 값을 전부 입력칸으로 옮겼습니다. 결론에 대한 이견이 가정에 대한 이견이 되도록.
8월 31일에 무엇을 고쳤나요?
처음 버전에는 틀린 곳이 있었습니다. 부가세를 10% 로 곱했고, 이자를 투자금 전체에 붙였고, ROE 의 자기자본이 대출과 상관없이 30억으로 고정돼 있었습니다. 커밋 하나로 아홉 가지를 고치고 누진 소득세, 상환 스케줄, 12개월 계획표를 더했습니다. 틀린 숫자는 에러를 내지 않기 때문에, 고친 목록을 커밋 메시지에 그대로 남겼습니다.
전세 대출이자는 왜 들어가 있나요?
Situation 탭에는 ‘주택 거주 불가 이슈 · 아파트 이사(전세) · 대출 10~20억 예상’ 이라는 칸이 있습니다. 이 건물주의 사정입니다. 그래서 v1 은 전세 대출 10억 원, 연 3.8% 를 기본값으로 두고 월 실수령에서 뺍니다. 한 사람의 사정이 기본값에 박혀 있다는 것이 이 버전의 쓸모이자 한계였습니다.
왜 HTML 한 파일인가요?
빌드도 서버도 없이 브라우저에서 바로 열리기 때문입니다. 건물주 한 사람이 결정하는 동안 몇 번 여는 도구에는 그게 맞았습니다. 대신 4,047줄 안에 계산과 화면이 섞였습니다. v3 에서는 계산을 화면에서 떼어 냈습니다.
다음 버전은 무엇이 달라지나요?
v2 는 건물 이름을 지우고, 계산 한 번을 이름 붙인 시나리오 여러 개로 바꿨습니다. 전세 대출은 ‘해당 없으면 0’ 인 선택 항목이 됐고, 가정이던 계절지수는 방한 입국자 통계로 바뀌었습니다.